Ist diese Immobilie eine solide Investition?

„Es ist egal, woher du kommst. Alles was zählt ist, wohin du gehst. “-Brian Tracy.

Medien

Angesichts der zahlreichen Horrorgeschichten in den britischen und irischen Medien, in denen Käufer von Eigenheimen hervorgehoben werden, die Tausende von spanischen Immobilieninvestitionen verloren haben, ist es nicht verwunderlich, dass jemand, der einen Kauf in Übersee in Betracht zieht, die spanische Küste nur ungern wählt. Die Tatsache, dass Sie in der Lage sind, in ein fremdes Land zu ziehen, deutet darauf hin, dass Sie bereits eine gewisse Menge an Hausaufgaben gemacht haben und nicht lange suchen müssen, um auf eine Reihe von deprimierenden Erfahrungen zu stoßen. Die ITV-Serie „Holiday Homes From Hell“, zahlreiche Boulevardzeitungen und sogar der König der Dokumentarfilme, Trevor McDonald selbst, haben sich auf der Seite des negativen Sensationismus geirrt und die Costa Blanca auf die schwarze Liste ihres Eigentums gesetzt. Umgekehrt zeichnen bestimmte andere Immobiliensendungen ein unrealistisch rosiges Bild des Kaufs von Immobilien im Ausland, wodurch der Prozess nahtlos und absolut sicher klingt. Die Wahrheit liegt irgendwo in der Mitte dieser beiden widersprüchlichen Medienspektren, wobei Vorsicht und Sorgfalt beim Kauf geboten sind, im Gegensatz zu einem vollständigen Boykott gegen Spanien. APIS ist sehr erfreut darüber, dass es eine Vielzahl von äußerst zufriedenen Käufern gibt, deren Investition sich als mehr als fruchtbar erwiesen hat und deren Lebensqualität sich hundertprozentig verbessert hat. Darüber hinaus ist es heutzutage nicht so einfach, in eine Todesfalle für Wohnimmobilien zu geraten, da die Rezession, die europäische Gesetzgebung und die Konkurrenz durch andere überseeische Wohnungsmärkte die zwielichtigen spanischen Bauunternehmen aus dem Geschäft gezwungen haben und den Rest dazu ermutigt haben, ihre Socken hochzuziehen ! Darüber hinaus ist die wundervolle weiße Küste mit all diesen Faktoren, die einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise haben, in der Tat wieder zu einem sehr attraktiven Angebot geworden!

Landraub

Um sicherzustellen, dass Sie in die letztere Gruppe zufriedener Käufer gelangen, ist es wichtig, einige der Fallen zu kennen, in die die Menschen in der Vergangenheit geraten sind, und klar zu steuern! Eines der bekanntesten Themen des letzten Jahrzehnts war das verdammte valencianische „Land Grab Law“ oder die Ley Reguladora de la Actividad Urbanistica (LRAU). Die valencianische Regierung verabschiedete 1994 das umstrittene Gesetz, das darauf abzielte, den Prozess der Stadtentwicklung in der gesamten Region zu beschleunigen, was angesichts der vielen Investoren, die in den Startlöchern warteten, sinnvoll erschien. Angeblich wurde das Gesetz mit guten Absichten formuliert und sollte gewährleisten, dass die Entwicklungen mit der erforderlichen Infrastruktur wie Grünflächen, Straßen, Beleuchtung und sanitären Einrichtungen durchgeführt wurden. Für einige Hausbesitzer war der Wortlaut des Gesetzes jedoch fatal fehlerhaft, und einige skrupellose Entwickler nutzten die Lücken und zwangen kleine Landbesitzer durch die Gerichte, entweder ihr Land aufgrund seiner Umklassifizierung von „ländlich“ in „städtisch“ aufzugeben. landen oder ihnen lächerliche Geldsummen zahlen, um das betreffende Land zu „urbanisieren“. Die Entwickler befanden sich in einer Win / Win-Situation, in der die zweideutige Auslegung des valencianischen Rechts auf ihrer Seite stand, und selbst mit der allerbesten rechtlichen Vertretung hatten die rechtmäßigen Grundbesitzer keine Chance. Nach einem Berg von Rechtsstreitigkeiten wurde der Wortlaut der LRAU erst 2006 überarbeitet und durch ein neues Gesetz namens LUV oder „Ley Urbainstica Valenciana“ ersetzt. Die Änderung hat sicherlich dazu beigetragen, die Rechte kleiner Landbesitzer zu stärken, aber für viele hat das ganze Szenario mehr als einen bitteren Geschmack im Mund hinterlassen, und sie leben in ständiger Angst, dass sich die Geschichte wiederholt, wenn die valencianische Regierung beschließt, ihre Intervention rückgängig zu machen . Über zehn Jahre später kämpfen viele immer noch mit wenig Hoffnung auf Gerechtigkeit um eine Entschädigung für Gelder, die der LRAU verloren gegangen sind. Der beste Weg, um solche Konflikte zu vermeiden, besteht darin, den Kauf von Immobilien nur in einem Gebiet in Betracht zu ziehen, das bereits eindeutig als städtisch eingestuft ist und über die gesamte Infrastruktur verfügt, auf die Sie voraussichtlich bereits Zugriff haben.

Unvollendete Urbanisationen

Abgesehen von den Problemen in Bezug auf ländliche Immobilien war die Costa Blanca wegen der Anzahl der Bauunternehmen, die ihre Versprechen in Bezug auf Neubauimmobilien nicht eingehalten haben, ein Thema der schlechten Presse. Die meisten Probleme traten während des Immobilienbooms in den späten Neunzigern und frühen Neunzigern auf, als sich Off-Plan-Immobilien schneller verkauften, als die Entwickler sie bauen konnten. und bevor die lokalen Behörden die erforderlichen Papiere und Baugenehmigungen ausgestellt hatten, um fortzufahren. Anstatt das Risiko einzugehen, einen Verkauf zu verlieren, akzeptierten die Bauherren Einlagen von Käufern und gingen davon aus, dass die Lizenzen ausgestellt würden, bevor die Verträge ausgetauscht wurden. Leider war dies nicht der Fall, was zu erheblichen Verzögerungen bei der Fertigstellung und im schlimmsten Fall zu Verkäufen von Immobilien ohne die erforderliche Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung führte - was den Hausbesitzern nicht bewusst war, bis sie selbst zum Verkauf kamen und sich trafen mit einer Vielzahl von Fragen dabei. Zu den weiteren Rückschlägen im Off-Plan gehörten die Zertifizierung der vollständigen Urbanisierung, wenn Gemeinschaftsbereiche, Schwimmbäder, Tennisplätze, Kinderspielbereiche, Sicherheitstore und andere Einrichtungen, in die Käufer investiert hatten, aufgrund fehlender Baugenehmigungen oder finanzieller Mittel niemals installiert wurden.

Rechtliche Angelegenheiten

Dies alles hat der spanischen Bauindustrie eine Lernkurve geboten und dazu beigetragen, die gierigen Entwickler herauszufiltern, die glücklich waren, Käufergeld zu nehmen, aber die Waren nicht ausliefern. Heutzutage sind die Bauherren, die Projekte entlang der spanischen Küste durchführen, etablierte, angesehene Namen, die darauf bestehen, strenge gesetzliche Verfahren einzuhalten, um erreichbare Fertigstellungstermine zu erreichen und die Wichtigkeit eines guten Kundendienstes zu respektieren! Sobald eine Immobilie fertiggestellt wurde, wird beim Rathaus ein Antrag gestellt, der eine „Lizenz für Erstbezug“ (Licence of First Occupation, LFO) ausstellt, mit der bestätigt wird, dass die Immobilie in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung und den Bauvorschriften gebaut wurde und keine ausstehenden Arbeiten anstehen getan werden und es ist für die Wohnung geeignet. Immobilien, die keinen gültigen LFO besitzen, können weiterhin legal gekauft und verkauft werden. Banken gewähren jedoch keine Hypothek ohne eine solche Hypothek, sodass Sie einen Käufer in bar benötigen würden, um das Geschäft abzuschließen. Dies bedeutet, dass der Kauf ohne LFO schwerwiegende Auswirkungen auf den Wiederverkaufswert und Ihre Chancen auf einen zukünftigen Käufer haben kann. Wenn eine Immobilie zu einem im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in der Region unglaublich niedrigen Preis auf dem Markt ist, sollte dies Alarmglocken auslösen und dazu führen, dass eines oder alle dieser wichtigen rechtlichen Dokumente fehlen. Aus rechtlicher Sicht steht dem Hausbesitzer das Recht zu, an Sie zu verkaufen, auch wenn dies moralisch inakzeptabel ist. Daher ist es immer ratsam, in einen guten Immobilienanwalt zu investieren, der all diese Details für Sie überprüfen kann, bevor Sie einen Verkauf vereinbaren. Es mag teurer erscheinen, aber es lohnt sich auf lange Sicht, wenn Unregelmäßigkeiten aufgedeckt werden, die Sie später viel Geld kosten könnten. Wenn Sie planen, über einen Makler einzukaufen, können Sie auch festlegen, dass Sie nur Objekte anzeigen möchten, bei denen alle relevanten Unterlagen vorhanden sind. Ein zuverlässiger Makler ist bereit und in der Lage, dies zu arrangieren.

Tipps zum Weiterverkauf

Möglicherweise haben Sie zu diesem Zeitpunkt den Eindruck, dass der Kauf einer Weiterverkaufsimmobilie sicherer ist. Es gibt jedoch einige zusätzliche Sorgfaltspflichten, die überprüft werden sollten, bevor Sie davon überzeugt sind, dass die Investition solide ist. Auch hier ist es am besten, einen Anwalt zu beauftragen, der während des Kaufprozesses in Ihrem Namen handelt. Sie sind qualifiziert, alle relativen Grundbuchprüfungen durchzuführen und zu bestätigen, dass die Baugenehmigungen und die Erlaubnis zur Ersten Besetzung / zum ersten Wohnsitz dem jetzigen Eigentümer erteilt wurden. Es gibt einige zusätzliche Faktoren, die Sie in Betracht ziehen könnten, bevor Sie eine Besichtigung von Wiederverkaufsimmobilien veranlassen, um Ihre Reisezeit und -kosten zu reduzieren:

Erweiterungen und Änderungen - Es ist am besten, auf Nummer sicher zu gehen, wenn in einem Gebäude größere Änderungen vorgenommen wurden, z. B. die Hinzufügung eines zusätzlichen Raums, die Hinzufügung eines zusätzlichen Fußbodens zu einem Bungalow, ein überdachter Balkon oder eine Dachterrasse. Leider wurden diese Änderungen in vielen Fällen nie vom Rathaus genehmigt, was bedeutet, dass je nach Umfang und Art der Bauarbeiten eine Geldstrafe fällig wird. Zum Beispiel werden Erweiterungen oder Umbauten des Grundstücks, die nicht im offiziellen Bebauungsplan der Stadt aufgeführt sind und vom Rathaus gehalten werden, von der Bank nicht bewertet. Dies könnte sich dramatisch auf den Wiederverkaufswert auswirken, wenn Sie oder zukünftige Käufer eine Hypothek benötigen. Alternativ kann ein Nachbar einen Einwand gegen die in Spanien nicht ungewöhnliche Änderung erhoben haben, die als „Denuncia“ bekannt ist, und wenn sie schließlich vor Gericht verhandelt wird, kann dies dem gegenwärtigen Hausbesitzer eine hohe Geldstrafe oder eine gerichtliche Anordnung kosten, die ihn dazu auffordert restauriere das Gebäude in seinem früheren Zustand.

Schulden und Hindernisse - Das Gesetz in Bezug auf Immobilienschulden unterscheidet sich in Spanien erheblich von dem im Vereinigten Königreich und in Irland, da das Problem bei der Immobilie und nicht beim Eigentümer liegt. Dies bedeutet, dass jeder neue Eigentümer ausstehende Rechnungen wie Wasser, Strom, Gemeindegebühren, Steuern oder sogar Hypothekenzahlungen automatisch erbt. Potenzielle Käufer werden allzu oft von einem scheinbar günstigen Kaufpreis angezogen, um später mit einer Vielzahl von Schulden und Versorgungsproblemen konfrontiert zu werden. Durch die Durchführung der entsprechenden Prüfungen vor dem Kauf können Sie einen ähnlichen Sachverhalt vermeiden.

Steuerliche Verpflichtungen - Schließlich ist es von grundlegender Bedeutung, dass Sie als potenzieller Hausbesitzer über die Steuern Bescheid wissen, die Sie für Ihre spanische Immobilie zahlen können. Unabhängig davon, ob es sich um ein Ferienhaus, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie oder Ihren Hauptwohnsitz handelt, müssen Sie eine jährliche Steuer entrichten. Wenn Sie der Meinung sind, dass das Steuersystem in Ihrem Heimatland nicht nachvollziehbar ist, dann bereiten Sie sich darauf vor, von dem spanischen Äquivalent völlig verwirrt zu sein, was für jeden, der selbst nicht auf dem Gebiet ist, wenig Sinn macht! Der Betrag, den Sie bezahlen, hängt von der Größe, dem geschätzten Wert und der Lage der Unterkunft ab. Obwohl die Gebühren im Vergleich zu Steuern in Großbritannien relativ günstig sind, kann es verwirrend sein, zu verstehen, was und warum Sie zahlen sollten. APIS empfiehlt, dass Sie sich an einen autorisierten Steuerspezialisten wenden, der Ihnen gegen eine geringe Gebühr hilft, alle rätselhaften Formalitäten zu erledigen und Sie in Bezug auf Ihre Zahlungen sachkundig zu beraten.