Is deze woning een goede investering?

“Het maakt niet uit waar je vandaan komt. Het enige dat telt is waar je naartoe gaat. ”-Brian Tracy.

Media

Met zoveel horrorverhalen in de Britse en Ierse media waarin huizenkopers worden benadrukt die duizenden Spaanse investeringen in onroerend goed hebben verloren, is het niet verwonderlijk dat iemand die een buitenlandse aankoop overweegt, enigszins terughoudend is om de Spaanse kust te kiezen. Het feit dat je in staat bent om naar een ander land te verhuizen, suggereert dat je al een bepaalde hoeveelheid huiswerk hebt gedaan over wat het inhoudt, en je hoeft niet ver te zoeken om een assortiment van deprimerende ervaringen tegen te komen. De ITV-serie "Holiday Homes From Hell", talloze tabloids en zelfs de koning van documentaires, Trevor McDonald zelf hebben allemaal een fout gemaakt aan de kant van negatief sensationalisme, waardoor de Costa Blanca op de zwarte lijst van hun eigendom staat. Omgekeerd geven bepaalde andere uitzendingen van onroerend goed een onrealistisch rooskleurig beeld van het kopen van onroerend goed in het buitenland, waardoor het proces naadloos en volledig veilig klinkt. De waarheid ligt ergens in het midden van deze twee conflicterende mediaspectra, met een behoefte aan voorzichtigheid en zorgvuldigheid bij het kopen in tegenstelling tot een volledige boycot op Spanje. APIS is zeer verheugd te kunnen melden dat er een overvloed is aan uiterst tevreden kopers, wier investering meer dan vruchtbaar is gebleken en de kwaliteit van leven honderd procent is verbeterd. Bovendien is het tegenwoordig niet zo gemakkelijk om in een val van huisvesting te vervallen, omdat de recessie, de Europese wetgeving en de concurrentie van andere overzeese huizenmarkten de onbetrouwbare Spaanse bouwbedrijven hebben gedwongen failliet te gaan en de rest hebben aangemoedigd om hun sokken omhoog te trekken ! Bovendien, met al deze factoren die een aanzienlijke invloed hebben op de huizenprijzen, is de prachtige Witte Kust inderdaad weer een zeer aantrekkelijke propositie geworden!

Land Grab

Om ervoor te zorgen dat je in de laatste groep tevreden kopers terechtkomt, is het belangrijk om op de hoogte te zijn van enkele valkuilen waar mensen in het verleden in zijn gevallen, en blijf uit de buurt! Een van de meest gepubliceerde kwesties van het afgelopen decennium was de verdomde Valenciaanse "Land Grab Law" of de Ley Reguladora de la Actividad Urbanistica (LRAU). De Valenciaanse regering keurde de controversiële wet in 1994 goed, gericht op het versnellen van het proces van stedelijke ontwikkeling in de regio, wat logisch leek te zijn met zoveel investeerders in de vleugels. Naar verluidt was de wet geformuleerd met goede bedoelingen in het achterhoofd, en bedoeld om te garanderen dat de ontwikkelingen werden gebouwd met alle nodige infrastructuur, zoals groene zones, wegen, verlichting en sanitaire voorzieningen. Voor sommige huiseigenaren was de formulering van de wet echter fataal gebrekkig en sommige gewetenloze ontwikkelaars profiteerden van de mazen, waardoor kleine landeigenaren door de rechtbanken dwongen om hun land op te geven vanwege de herclassificatie van "Landelijk" naar "Stedelijk" land, of betaal ze belachelijke bedragen om het betreffende land te 'verstedelijken'. De ontwikkelaars bevonden zich in een win / win-situatie met de dubbelzinnige interpretatie van de Valenciaanse wet stevig aan hun zijde, en zelfs met de allerbeste wettelijke vertegenwoordiging, maakten de rechtmatige landeigenaren geen kans. Het was pas in 2006, na een berg legale veldslagen, dat de formulering van de LRAU werd herzien en vervangen door een nieuwe wet die bekend staat als LUV of de "Ley Urbainstica Valenciana". Het amendement heeft zeker bijgedragen aan het versterken van de rechten van kleine landeigenaren op het platteland, maar voor velen heeft het hele scenario meer dan een bittere smaak in de mond achtergelaten en ze leven in voortdurende angst voor de geschiedenis zich te herhalen als de Valenciaanse regering besluit haar interventie terug te draaien . Meer dan tien jaar later vechten velen nog steeds om compensatie te ontvangen voor geld dat verloren is gegaan aan de LRAU, met weinig hoop op gerechtigheid. De beste manier om een dergelijk conflict te voorkomen, is alleen te overwegen om onroerend goed te kopen in een gebied dat al duidelijk als stedelijk is geclassificeerd, met alle infrastructuur waar u naar verwachting al toegang toe hebt.

Onvoltooide verstedelijkingen

Afgezien van de problemen rond landelijke eigendommen, is de Costa Blanca het onderwerp geweest van slechte pers vanwege het aantal bouwbedrijven die hun beloften met betrekking tot nieuwbouwwoningen niet zijn nagekomen. Het merendeel van de problemen deed zich voor tijdens de "boom" van het onroerend goed van de late jaren negentig en vroege jaren negentig, toen de "off-plan" eigenschappen sneller verkochten dan de ontwikkelaars ze konden bouwen; en voordat de lokale autoriteiten de nodige papieren en bouwvergunningen hadden afgegeven om door te gaan. In plaats van het risico te lopen een verkoop te verliezen, accepteerden de bouwers deposito's van kopers en gingen ze ervan uit dat de licenties zouden worden uitgegeven voordat de contracten werden uitgewisseld. Helaas was dit niet het geval, wat resulteerde in aanzienlijke vertragingen in doorlooptijden, en in het ergste geval, onroerend goed dat werd verkocht zonder de benodigde bouwvergunning en bezettingsvergunning - iets dat huiseigenaren niet wisten totdat ze zichzelf kwamen verkopen en werden ontmoet met een groot aantal problemen daarbij. Andere belangrijke tegenvallers waren onder meer urbanisaties die als volledig werden gecertificeerd, terwijl gemeenschappelijke ruimtes, zwembaden, tennisbanen, kinderspeelplaatsen, veiligheidspoorten en andere voorzieningen waarin kopers hadden geïnvesteerd nooit werden geïnstalleerd vanwege het ontbreken van een bouwvergunning of financiën.

Juridische zaken

Dit heeft allemaal gezorgd voor een leercurve voor de Spaanse bouwsector en heeft geholpen om de hebzuchtige ontwikkelaars weg te filteren die graag kopers geld wilden aannemen maar de goederen niet wilden leveren. Tegenwoordig zijn de bouwers die projecten langs de Spaanse kust uitvoeren, gevestigde, gerenommeerde namen, die erop aandringen dat ze de wettelijke procedures strikt volgen, werken aan haalbare einddatums en het belang van een goede klantenservice respecteren! Nadat een woning is voltooid, wordt een aanvraag ingediend bij het gemeentehuis, die een "License of First Occupation" (LFO) zal afgeven, waarin wordt bevestigd dat de woning is gebouwd in overeenstemming met de bouwvergunning en voorschriften, dat er geen uitstekend werk is om klaar zijn en het is geschikt voor bewoning. Onroerend goed dat niet over een geldige LFO beschikt, kan nog steeds legaal worden gekocht en verkocht, maar banken zullen geen hypotheek verstrekken zonder een hypotheek, dus u zou een koper in contanten nodig hebben om de deal af te sluiten. Dit betekent dat aankopen zonder een LFO ernstige gevolgen kunnen hebben voor de doorverkoopwaarde en uw kansen op het verkrijgen van een toekomstige koper. Als een onroerend goed op de markt is tegen een ongelooflijk lage prijs in vergelijking met vergelijkbare onroerend goed in het gebied, zou dit alarmbellen moeten veroorzaken en kunnen betekenen dat een of al deze belangrijke juridische documenten ontbreken. Juridisch gezien is de huiseigenaar goed in staat om aan u te verkopen, zelfs als dit moreel onaanvaardbaar is. Daarom is het altijd verstandig om te investeren in een goede onroerendgoedadvocaat die al deze gegevens voor u kan verifiëren voordat u akkoord gaat met een verkoop. Het lijkt misschien duurder, maar de moeite waard op de lange termijn als ze onregelmatigheden aan het licht brengen die je veel verder kunnen kosten. Als u van plan bent om via een agent te kopen, kunt u ook bepalen dat u alleen eigenschappen wilt bekijken die over alle relevante papieren beschikken - een betrouwbare agent zal dit willen en kunnen regelen.

Wederverkoop Tips

U krijgt in dit stadium misschien de indruk dat het veiliger is om een onroerend goed te kopen, maar er is eigenlijk een aanvullende due diligence die moet worden gecontroleerd voordat u ervan overtuigd bent dat de investering goed is. Nogmaals, het is het beste om een advocaat aan te stellen die namens u optreedt tijdens het aankoopproces. Zij zullen gekwalificeerd zijn om alle relatieve kadastercontroles uit te voeren en te bevestigen dat de bouwvergunningen en het bewijs van eerste bewoning / bewoning zijn afgegeven aan de huidige eigenaar. Er zijn een paar extra factoren die u zelf kunt overwegen voordat u bezichtigingen van wederverkoopeigenschappen regelt, om uw reistijd en -kosten te verminderen:

Uitbreidingen en alternatieven - Het is het beste om voorzichtig te zijn als een woning belangrijke wijzigingen heeft ondergaan, zoals de toevoeging van een extra kamer, extra verdieping toegevoegd aan een bungalow, overdekt balkon of dakterras. Helaas zijn deze wijzigingen in veel gevallen nooit goedgekeurd door het stadhuis, wat betekent dat er een boete zal worden betaald in overeenstemming met de omvang en de aard van de bouwwerkzaamheden. Bijvoorbeeld, elke uitbreiding of verbouwing van het onroerend goed, die niet voorkomt in het officiële ontwikkelingsplan van de stad in het bezit van het stadhuis, zal door de bank geen waarde krijgen. Dit kan een dramatisch effect hebben op de verkoopwaarde als u of toekomstige kopers een hypotheek nodig hebben. Als alternatief kan een buurman een bezwaar hebben gemaakt tegen de wijziging, bekend als een "Denuncia", wat niet ongewoon is in Spanje, en wanneer het eindelijk voor de rechtbank wordt gehoord, kan de huidige huiseigenaar een hoge boete of een gerechtelijk bevel opdragen om herstel het gebouw in zijn oude staat.

Schulden en belemmeringen - De wet met betrekking tot onroerend goed schulden is heel anders in Spanje vergeleken met het Verenigd Koninkrijk en Ierland, in die zin dat het probleem ligt bij het onroerend goed, niet de eigenaar. Dit betekent dat elke nieuwe eigenaar automatisch alle openstaande rekeningen zoals water, elektriciteit, gemeenschapskosten, belastingen of zelfs hypotheekbetalingen erft. Al te vaak worden potentiële kopers aangetrokken door wat een voordelige aankoopprijs lijkt te zijn, om later te worden opgezadeld met een veelvoud aan schulden en problemen met de voorziening van nutsvoorzieningen. Door de relevante controles voorafgaand aan de aankoop uit te voeren, kunt u een soortgelijke situatie voorkomen.

Fiscale verplichtingen - Ten slotte is het van fundamenteel belang dat u als potentiële huiseigenaar op de hoogte bent van de belastingen die u in aanmerking komt te betalen voor uw Spaanse onroerend goed. Ongeacht of dit een vakantiehuis, een vastgoedbelegging of uw hoofdverblijfplaats is, moet u een jaarlijkse belasting betalen. Als u dacht dat het belastingstelsel in uw thuisland niet te begrijpen was, bereid u dan voor om volledig verbijsterd te zijn door het Spaanse equivalent, dat weinig zin heeft voor iedereen die niet in het veld zelf is! Het bedrag dat u betaalt, is afhankelijk van de grootte, geschatte waarde en locatie van het onroerend goed. Hoewel de kosten relatief goedkoop kunnen zijn in vergelijking met zaken als gemeentebelasting in het VK, kan het nogal verwarrend zijn om te begrijpen wat je moet betalen en waarom. APIS beveelt aan dat u contact opneemt met een bevoegde belastingspecialist, die u voor een kleine vergoeding helpt om al het raadselachtige papierwerk te voltooien en weloverwogen advies te geven over uw betalingen.